Si su banco vende la hipoteca a un fondo, la deuda no desaparece, pero usted conserva sus defensas. El Real Decreto-ley 29/2026 refuerza las garantías del deudor en determinadas cesiones de créditos hipotecarios.
Esta guía se dirige a quien debe un préstamo hipotecario y recibe una comunicación de cesión. Información revisada a 15 de octubre de 2026: norma en vigor desde el 8 de octubre, sujeta al control parlamentario de los decretos-leyes.
¿Qué significa que han vendido mi hipoteca?
Significa que cambia el acreedor: quien tiene derecho a cobrar. No significa que el fondo se convierta automáticamente en dueño de su casa ni que pueda cambiar libremente el contrato.
El nuevo artículo 25 bis de la Ley 5/2019 permite oponer al nuevo titular las mismas excepciones y defensas que al anterior, incluida la compensación cuando proceda conforme al Código Civil. Por ejemplo, deben revisarse los pagos ya realizados, el saldo reclamado y las cláusulas cuya validez se discuta.
La venta con descuento tampoco reduce automáticamente la deuda al precio pagado por el comprador. Son cuestiones diferentes.
¿Deben avisarme de la cesión?
La ley establece el deber de informar al prestatario, salvo cuando el prestamista original, de acuerdo con el nuevo titular, sigue prestando los servicios relativos al crédito frente al consumidor. Las comunicaciones previstas en este artículo deben enviarse a todos los titulares y avalistas.
Conserve la carta completa, el sobre o justificante electrónico y la fecha de recepción. Antes de cambiar la cuenta de pago, compruebe la identidad del acreedor y la autenticidad de las instrucciones. La comunicación es especialmente importante porque puede iniciar el plazo de seis meses que explicamos a continuación.
¿Qué ocurre si tengo dificultades económicas?
El artículo 25 bis distingue dos situaciones:
- Deudor ya acogido a medidas del RDL 6/2012: está prohibida la cesión si se trata de un préstamo hipotecario vencido y concurren los requisitos legales.
- Crédito vencido cedido con hipoteca sobre la vivienda habitual: debe informarse de la posibilidad de acogerse al RDL 6/2012. Si el deudor acredita reunir sus requisitos dentro de los seis meses siguientes a la comunicación de la cesión, la norma prevé la readquisición del préstamo por el cedente y el ofrecimiento de las medidas solicitadas, con la salvedad de su apartado 5.
No basta estar en una situación económica difícil. El RDL 6/2012 exige requisitos sobre ingresos, esfuerzo hipotecario y circunstancias familiares, y añade condiciones según la medida solicitada. Deben aportarse los documentos que lo acrediten.
Además, el artículo 25 bis.5 contiene una referencia confusa al cedente en su salvedad final. Por eso conviene estudiar el texto y los acuerdos existentes antes de asegurar quién debe aplicar las medidas en un caso concreto.
La cesión no cancela la hipoteca y solicitar protección no equivale por sí solo a obtenerla. Tampoco debe confundirse este mecanismo con un derecho general a comprar la propia deuda al precio de venta.
¿Desde cuándo se aplica?
La reforma se aplica a las cesiones de contratos de crédito hipotecario realizadas desde el 8 de octubre de 2026, aunque el préstamo se hubiera firmado antes. Debe revisarse también el ámbito de la Ley 5/2019: puede incluir supuestos en que el prestatario es una sociedad y el fiador o garante una persona física.
Qué documentos conviene reunir
- Escritura del préstamo y modificaciones.
- Carta de cesión, comunicaciones posteriores y prueba de recepción.
- Recibos pagados y desglose de la deuda reclamada.
- Solicitudes y respuestas sobre medidas de protección.
- Justificantes de ingresos, composición familiar y vivienda habitual.
- Si existe procedimiento: demanda, resoluciones y notificaciones completas.
Una notificación judicial debe revisarse de inmediato: sus plazos pueden ser distintos del plazo de seis meses previsto para acreditar los requisitos del artículo 25 bis.5.
En Vigueras y Carrillo Abogados estudiamos la cesión, la deuda reclamada y la protección aplicable a cada caso. Puede solicitar una cita.
Si su consulta es como comprador o propietario, consulte el artículo específico sobre comprar vivienda en subasta y recuperar un inmueble con el RDL 29/2026.
Fuentes oficiales
- Real Decreto-ley 29/2026: disposiciones finales primera y decimoprimera, sobre cesión de créditos y aplicación temporal.
- Ley 5/2019, artículo 25 bis y ámbito del artículo 2.
- RDL 6/2012, requisitos de acceso a las medidas.
Información jurídica general. La respuesta depende de la documentación, las fechas y el procedimiento de cada asunto.
