Pocas materias han dado tantos vaivenes como el IRPH. Ha habido cuestiones prejudiciales, sentencias europeas, cambios de criterio y titulares contradictorios durante más de una década. Y en noviembre de 2025 el Tribunal Supremo dictó dos resoluciones que cambian bastante el panorama.
Vamos a contarlo como es, aunque no sea lo que muchos afectados querrían leer: hoy estas reclamaciones son difíciles. Que no sean imposibles no significa que cualquier hipoteca con IRPH tenga caso.
Qué es el IRPH y por qué generó tanto conflicto
El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios es un tipo oficial publicado por el Banco de España que se calcula como media de los tipos aplicados por las entidades en sus préstamos hipotecarios. Al ser una media de TAE, incorpora comisiones y diferenciales, por lo que históricamente se ha situado por encima del euríbor, con frecuencia entre uno y tres puntos.
El conflicto no está en que el índice sea ilícito —es un índice oficial y perfectamente legal— sino en cómo se comercializó: a muchos clientes se les ofreció como una opción más estable y ventajosa, sin explicarles que partía de un nivel superior al euríbor ni cómo se calculaba.
Qué exige el TJUE
La sentencia del TJUE de 12 de diciembre de 2024, asunto C-300/23, precisó qué información debía haber facilitado la entidad para que la cláusula supere el control de transparencia. En síntesis, el banco debe poder acreditar una de estas dos cosas:
- Que informó expresamente al cliente de que los elementos de cálculo del índice eran públicos y accesibles a través del Boletín Oficial del Estado.
- O que le facilitó directamente una definición completa del índice, su método de cálculo, su evolución histórica y las advertencias que en su momento hizo la autoridad que lo estableció, incluida la información exigida por la Circular 5/1994 del Banco de España.
Esa Circular tiene aquí un papel singular. Su preámbulo advertía de que, al tratarse de una media de TAE, para igualar el coste del préstamo al del mercado convendría aplicar un diferencial negativo. Casi ninguna escritura lo hizo. El TJUE apunta ese diferencial negativo como posible vía de integración del contrato si la cláusula cae, dejando en manos del juez nacional valorar si esa solución protege suficientemente al consumidor.
El giro del Tribunal Supremo en noviembre de 2025
Aquí está lo que ha cambiado el escenario. En las sentencias 1590/2025 y 1591/2025, de 11 de noviembre, el Tribunal Supremo fijó criterios notablemente restrictivos.
Sobre la transparencia, la STS 1590/2025 entiende que se cumple cuando concurren circunstancias como la mención en la escritura a la Circular 5/1994 del Banco de España, el hecho de que el índice estuviera publicado en el BOE y la constancia de la TAE del primer periodo. Y precisa que la no entrega del folleto informativo no impide superar el control si existían indicaciones suficientes sobre las fuentes donde consultar el índice. En otras palabras: no se exige que el banco entregase documentación precontractual específica si el consumidor medio podía acceder a información publicada oficialmente.
Sobre la abusividad, la STS 1591/2025 establece que se valora en el momento de la contratación, no por la evolución posterior del índice; que la comparación debe hacerse entre el tipo efectivo resultante —índice más diferencial— y los tipos de mercado equivalentes, con datos del Banco de España y del INE; y que la desproporción debe ser muy evidente para apreciar abusividad.
La consecuencia práctica es que los supuestos en que prosperará la nulidad serán contados.
Entonces, ¿sigue habiendo casos viables?
Los hay, pero son los que reúnen circunstancias particularmente llamativas. Merece la pena revisar la escritura cuando concurren varias de estas:
- La escritura no menciona la Circular 5/1994 ni ninguna fuente donde consultar el índice.
- No consta la TAE del primer periodo ni un cuadro que permitiera comparar.
- El diferencial aplicado sobre el IRPH era positivo y elevado, de modo que el tipo efectivo resultante se aleja mucho de lo que se ofrecía en el mercado en esa misma fecha.
- El préstamo se comercializó con documentación que presentaba el IRPH como más barato o más estable que el euríbor sin base para ello.
- Existen subrogaciones de promotor en las que el comprador no recibió información alguna.
Si tu escritura menciona la Circular, recoge la TAE y lleva un diferencial moderado, la probabilidad de éxito hoy es baja. Preferimos decírtelo antes que cobrarte una provisión por un pleito que se va a perder.
Qué pasaría si la cláusula cayera
El TJUE ha descartado la resolución del contrato al amparo del artículo 1.303 del Código Civil. Las salidas que se manejan son sustituir el IRPH por otro índice o aplicar el diferencial negativo que sugería la Circular 5/1994, con devolución de la diferencia cobrada de más y recálculo del cuadro de amortización. En hipotecas largas, esa diferencia puede ser considerable.
Preguntas frecuentes
¿El IRPH es ilegal?
No. Es un índice oficial y legal. Lo que se discute es si la cláusula que lo incorpora a tu contrato superó el control de transparencia en el momento de la firma.
Me dijeron hace unos años que mi caso era bueno, ¿sigue siéndolo?
Puede que no. Las sentencias de noviembre de 2025 han elevado el listón de forma sustancial, y valoraciones hechas con la jurisprudencia anterior pueden haber quedado desfasadas. Conviene una revisión actualizada.
¿Puedo cambiar el IRPH por el euríbor sin pleitear?
Sí, por dos vías: negociando una novación con tu entidad o subrogando el préstamo a otro banco. En muchos casos es la salida más rápida y previsible, y no exige acreditar falta de transparencia alguna.
¿Qué me cuesta que reviséis mi escritura?
El análisis inicial no tiene coste. Solo si vemos recorrido te planteamos una estrategia y sus condiciones.
Te decimos la verdad sobre tu caso
En Vigueras y Carrillo Abogados analizamos tu escritura y la documentación precontractual a la luz de los criterios de noviembre de 2025, y te damos una respuesta franca sobre la viabilidad. En este asunto en concreto, la mayoría de las veces esa respuesta es que no hay caso, y creemos que sabe mejor oírlo antes que después de una sentencia desestimatoria.
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