Durante años, miles de hipotecas en España incorporaron un límite por debajo del cual el interés no bajaba, por mucho que cayera el euríbor. Es la llamada cláusula suelo. Muchos titulares la sufrieron sin saber que estaba ahí, porque nadie se la explicó al firmar.
Si sospechas que tu hipoteca la tiene, o si en su día firmaste un papel con el banco para quitarla, este artículo te interesa. Vamos por partes.
Qué es exactamente y cómo localizarla en tu escritura
La cláusula suelo fija un tipo mínimo de interés. Si tu hipoteca es a euríbor más un diferencial del 1 % y tiene un suelo del 3 %, cuando el euríbor cae al 0,5 % tú deberías pagar un 1,5 %, pero sigues pagando el 3 %. La diferencia se queda en el banco.
El problema es que casi nunca aparece con ese nombre. Busca en tu escritura de préstamo hipotecario la cláusula relativa al tipo de interés variable o a los límites a la variación del tipo de interés, normalmente la tercera o la tercera bis. Suelen usarse fórmulas como:
- «El tipo de interés aplicable no podrá ser inferior al [X] %».
- «En ningún caso el tipo resultante será inferior al [X] % ni superior al [Y] %».
- Referencias a un «túnel» o a un «tipo mínimo».
Ese segundo caso merece atención: cuando el suelo se acompaña de un techo desproporcionadamente alto, el equilibrio es aparente. El techo no llega a activarse nunca y el suelo, en cambio, se aplica año tras año.
No toda cláusula suelo es nula: la clave es la transparencia
Conviene decirlo con claridad, porque a menudo se explica mal: una cláusula suelo no es ilegal en sí misma. Un banco puede pactar un tipo mínimo. Lo que la ley exige es que el cliente supiera qué estaba firmando.
La sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 fijó la doctrina del control de transparencia: no basta con que la cláusula sea gramaticalmente comprensible y esté en la escritura. El consumidor tenía que haber podido entender su carga económica real, es decir, que ese límite convertía de hecho su hipoteca variable en una hipoteca a tipo fijo cuando los índices bajaran.
En la práctica, los tribunales valoran indicios como estos:
- Que no hubiera oferta vinculante previa, o que en ella no se destacara el suelo.
- Que la cláusula apareciera enterrada entre otras, sin resalte tipográfico alguno.
- Que no se ofrecieran simulaciones o escenarios de bajada de tipos.
- Que el suelo se presentara como algo irrelevante o meramente formal.
- Que no se explicara la diferencia de coste frente a una hipoteca sin suelo.
Si el banco no puede acreditar que informó de todo eso, la cláusula no supera el control de transparencia y es nula.
Cuánto se recupera
Aquí hubo un giro importante. El Tribunal Supremo limitó inicialmente la devolución a las cantidades pagadas desde mayo de 2013, pero la sentencia del TJUE de 21 de diciembre de 2016, en el conocido asunto Gutiérrez Naranjo, declaró que esa limitación era contraria al Derecho de la Unión.
Desde entonces rige la retroactividad total: si la cláusula se declara nula, el banco debe devolver todo lo cobrado de más desde la primera cuota en que se aplicó el suelo, más los intereses legales de cada cantidad. Además, el cuadro de amortización se recalcula sin el suelo, de modo que las cuotas futuras también bajan.
En hipotecas firmadas a mediados de los 2000, con el suelo aplicándose durante los años de euríbor negativo, los importes recuperables se cuentan con frecuencia en decenas de miles de euros.
¿Y si firmaste un acuerdo con el banco para eliminarla?
Es una situación muy frecuente. Hacia 2013 y 2014 muchas entidades ofrecieron a sus clientes rebajar o suprimir el suelo a cambio de firmar un documento privado en el que se renunciaba a reclamar.
Ese acuerdo no cierra necesariamente la puerta. La sentencia del TJUE de 9 de julio de 2020, asunto C-452/18 (Ibercaja), estableció que una novación de este tipo y la renuncia que la acompaña solo son válidas si el banco informó con claridad de la cláusula a la que se renunciaba y de las consecuencias económicas de esa renuncia. Si el cliente firmó sin saber que tenía derecho a recuperar todo lo pagado de más, el acuerdo puede ser también abusivo.
Merece la pena que un abogado revise ese documento antes de darlo por perdido.
¿Hay plazo para reclamar?
Hay que distinguir dos acciones. La nulidad de la cláusula abusiva no prescribe. Lo que sí está sujeto a plazo es la acción de restitución del dinero cobrado de más.
Sobre ese plazo, la sentencia del TJUE de 25 de enero de 2024 estableció que el cómputo no puede empezar antes de que el consumidor estuviera en condiciones de conocer el carácter abusivo de la cláusula. Es un criterio favorable al cliente, pero no es una invitación a esperar: cuanto antes se reclame, más sólida es la posición y menos margen hay para discusiones sobre prescripción.
Qué documentación hace falta
- La escritura de préstamo hipotecario completa.
- La oferta vinculante o la ficha de información personalizada, si las conservas.
- El cuadro de amortización y los recibos o extractos de las cuotas pagadas.
- Cualquier documento de novación o acuerdo posterior sobre el suelo.
Si no conservas algo, la entidad está obligada a facilitártelo. Con esa documentación se calcula el importe exacto reclamable antes de dar ningún paso.
Preguntas frecuentes
Ya terminé de pagar la hipoteca, ¿puedo reclamar igualmente?
Sí. Que el préstamo esté cancelado no impide reclamar lo que se cobró indebidamente mientras estuvo vigente. Lo importante es conservar o poder recuperar la documentación.
El banco me quitó el suelo hace años por su cuenta, ¿tengo algo que reclamar?
Probablemente sí. Que dejaran de aplicarlo hacia delante no significa que te devolvieran lo cobrado antes. Esas cantidades pasadas siguen siendo reclamables.
¿Me conviene aceptar la oferta que me hace el banco?
Depende de la cifra. No es raro que se ofrezca una cantidad muy inferior a la que correspondería con retroactividad total, a cambio de una renuncia a reclamar. Antes de aceptar conviene tener calculado el importe real.
¿Qué pasa con las costas del procedimiento?
Cuando la demanda del consumidor se estima íntegramente, lo habitual es la condena en costas a la entidad. Es un factor que conviene valorar al decidir si se acude a la vía judicial.
Revisamos tu escritura
En Vigueras y Carrillo Abogados localizamos la cláusula, analizamos si superó el control de transparencia y calculamos con exactitud cuánto debería devolverte el banco. Si el caso no tiene recorrido, te lo decimos antes de que gastes nada.
Envíanos tu escritura y te damos una valoración clara: contacta con el despacho.
