Durante años las escrituras de préstamo hipotecario incluían una cláusula que endosaba al cliente todos los gastos de constitución, sin distinguir a quién beneficiaba cada uno. Los tribunales declararon abusiva esa cláusula, y desde entonces se ha ido concretando qué partidas hay que devolver.
Conviene ir al grano, porque en este asunto circula mucha información desfasada: no se recupera todo, y algunas de las cosas que ciertos despachos siguen prometiendo hoy se pierden en los juzgados.
El reparto que ha fijado el Tribunal Supremo
Las sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019 sentaron la doctrina sobre cómo distribuir estas partidas cuando la cláusula de gastos es nula. Después se completó con la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020 y con la sentencia del Tribunal Supremo 35/2021, de 27 de enero. El resultado es este:
- Notaría: la escritura matriz se reparte por mitad. Recuperas el 50 %. Las copias las paga quien las solicita, que normalmente es el banco.
- Registro de la Propiedad: corresponde íntegramente al banco. Recuperas el 100 %.
- Gestoría: íntegramente al banco. Recuperas el 100 %.
- Tasación: también al banco, según fijó la STS 35/2021. Recuperas el 100 %.
Lo que no vas a recuperar
Aquí está la parte que casi nadie cuenta, y preferimos decírtela antes de que asumas un pleito con expectativas equivocadas.
El impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Es habitualmente la partida más cuantiosa, y no es recuperable en las hipotecas antiguas: el sujeto pasivo era el prestatario. Solo a partir del Real Decreto-ley 17/2018, para préstamos posteriores a noviembre de 2018, el impuesto pasa a la entidad.
La comisión de apertura, en la mayoría de los casos. Durante un tiempo se reclamó de forma sistemática, pero el criterio se ha asentado en contra del consumidor. La sentencia del Tribunal Supremo 816/2023, de 29 de mayo, y después las sentencias 964/2025 y 965/2025, de 17 de junio, consideran la comisión de apertura válida y no abusiva cuando se pactó como una comisión única que engloba los gastos de estudio y concesión, con importe determinado y destacado en el contrato, sin solaparse con otras comisiones, y siempre que su cuantía no resulte desproporcionada según las estadísticas del Banco de España. En esas resoluciones se validaron comisiones del 0,5 % y del 1 %.
Sigue habiendo margen cuando la comisión fue opaca o desproporcionada, pero ya no es una reclamación automática.
¿Y si tu hipoteca es reciente?
Si firmaste a partir del 16 de junio de 2019, fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no hay nada que reclamar por este concepto: la propia ley atribuye ya al prestamista los gastos de gestoría, notaría, registro e impuesto. La tasación, en cambio, corresponde al prestatario.
Es decir, esta reclamación afecta esencialmente a las hipotecas anteriores a junio de 2019.
Cuánto suele salir
Depende del importe del préstamo, pero en una hipoteca media de los años 2005 a 2015 la suma de registro, gestoría, tasación y la mitad de la notaría suele situarse entre 800 y 1.800 euros, a los que se añaden los intereses legales devengados desde que se pagaron, que en gastos de hace quince años no son una cifra menor.
No es la reclamación más cuantiosa del derecho bancario, pero es de las más sencillas de acreditar: basta con las facturas.
Hasta cuándo puedes reclamar
Esta es la cuestión con más recorrido práctico. La nulidad de la cláusula no prescribe, pero la acción para reclamar la devolución del dinero sí está sujeta a plazo.
La sentencia del TJUE de 25 de enero de 2024 estableció que el plazo de prescripción no puede comenzar a contar antes de que el consumidor estuviera en condiciones de conocer el carácter abusivo de la cláusula. Es un criterio protector, pero la aplicación concreta del dies a quo sigue generándo debate en los tribunales españoles.
Traducido a la práctica: no conviene esperar. Cada mes que pasa aumenta el riesgo de encontrarse con una excepción de prescripción que obligue a discutir algo que hoy no haría falta discutir.
Qué necesitas reunir
- La escritura de préstamo hipotecario, para localizar la cláusula de gastos.
- La factura de la notaría.
- La factura del Registro de la Propiedad.
- La factura de la gestoría y la de la tasación.
- El justificante de la provisión de fondos, si el banco la cargó de una sola vez.
Si has perdido alguna factura, con frecuencia puede recuperarse de la notaría, del registro o de la propia entidad.
Preguntas frecuentes
Ya vendí la casa y cancelé la hipoteca, ¿puedo reclamar?
Sí. Lo relevante es que pagaste unos gastos en virtud de una cláusula nula, con independencia de que el préstamo ya esté cancelado o el inmueble vendido.
¿Me compensa reclamar por unos 1.200 euros?
Suele compensar, sobre todo porque cuando la demanda se estima íntegramente lo habitual es la condena en costas a la entidad. Aun así, te damos el cálculo antes de decidir para que valores tú.
¿Se puede reclamar junto con otras cláusulas?
Sí, y es lo más eficiente. Si la misma hipoteca tiene además cláusula suelo o un interés de demora desproporcionado, se acumula todo en una única demanda.
El banco me ofrece devolverme una parte, ¿lo acepto?
Compara la oferta con el cálculo real. Es frecuente que se ofrezca solo el registro y la gestoría, dejando fuera la tasación y la mitad de la notaría, y que se pida a cambio una renuncia general a reclamar.
Te calculamos el importe exacto
En Vigueras y Carrillo Abogados revisamos la escritura y las facturas, aplicamos el reparto que fija la jurisprudencia y te decimos con una cifra concreta qué puedes recuperar. Y si lo que te corresponde no justifica el procedimiento, también te lo decimos.
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