Comprar una vivienda en subasta y conseguir su entrega son pasos distintos. Si estudia una adquisición o es propietario de una vivienda alquilada, el RDL 29/2026 exige revisar aspectos diferentes de los que afectan al deudor de una hipoteca cedida.
Este artículo se dirige a compradores, inversores y propietarios. Información revisada a 15 de octubre de 2026: norma en vigor desde el 8 de octubre, sujeta al control parlamentario de los decretos-leyes.
¿Está prohibido comprar una vivienda por debajo del 70 % de su valor?
No hay una prohibición general para todos los compradores. El artículo 1 limita hasta el 31 de diciembre de 2030 determinadas adquisiciones por entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras hipotecarias impagadas con fuerte descuento, personas jurídicas grandes tenedoras y entidades vinculadas en los términos de la norma.
La compra real de un particular por cuenta propia no entra en ese límite por el mero hecho de ser gran tenedor. Sin embargo, eso no elimina otras restricciones ni permite actuar como interpuesto de una entidad afectada.
El porcentaje se refiere al valor de mercado determinado por una sociedad de tasación homologada e independiente. El precio de un anuncio y la tasación que figura en una subasta no son necesariamente ese valor. También cuentan las deudas asumidas y otras contraprestaciones vinculadas a la transmisión.
Existen excepciones, pero hay que comprobar sus requisitos. Las relacionadas con el Código de Buenas Prácticas específico del artículo 1 requieren que esté aprobado y en vigor, además de adhesión y cumplimiento: no basta invocar cualquier código bancario.
Si compro en subasta, ¿recibiré la vivienda inmediatamente?
No necesariamente. Comprar el inmueble, inscribirlo y obtener su posesión son fases distintas. Antes de pujar debe comprobarse quién vive allí, con qué título y en qué situación está el procedimiento.
El artículo 2 prevé suspensiones cuando se acredita vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional, con requisitos diferentes según el demandante. En el régimen de su apartado 2 hay revisión cada doce meses, causas de levantamiento y un máximo de tres años desde que se acuerda la suspensión. Incluye reglas particulares para propietarios vulnerables y personas físicas titulares de dos o menos viviendas.
La compensación tampoco es un ingreso garantizado por haber comprado: debe acordarse judicialmente y depende del supuesto. Para personas físicas y determinadas entidades de alquiler asequible o social, la ley delimita los conceptos y su alcance.
No puede afirmarse que todo inquilino u ocupante distinto del deudor quede fuera de la protección. Hay que identificar el tipo de proceso, quién es demandado, el título de ocupación y las normas aplicables.
¿Y si el problema es un alquiler impagado?
El nuevo artículo 22.6 LEC regula una enervación extraordinaria: una forma de terminar determinados desahucios por impago manteniendo el contrato. Acreditada la vulnerabilidad y fuera del supuesto del artículo 2.1, la Administración dispone de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional o pagar o consignar íntegramente las cantidades y costas previstas.
Durante ese plazo se suspende el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento. Si no se ofrece alternativa ni se produce el pago íntegro o la consignación, la norma prevé la subrogación de la Administración en la posición deudora y la continuidad del contrato hasta su expiración mientras persista la vulnerabilidad. Su aplicación exige tramitar y acreditar el caso; no autoriza a dejar de pagar por decisión propia.
La disposición transitoria segunda contempla la aplicación a determinadas ejecuciones en curso sin lanzamiento practicado. No debe darse por perdido un derecho solo porque el procedimiento ya hubiera comenzado, ni extenderlo automáticamente a cualquier ejecución hipotecaria.
Qué revisar como comprador o propietario
- Quién adquiere el inmueble, por cuenta de quién y si está incluido en el artículo 1.
- La tasación y la contraprestación efectiva de la adquisición, cuando proceda.
- Quién ocupa la vivienda y con qué título.
- El expediente judicial, sus fechas y las resoluciones sobre suspensión o lanzamiento.
- Si se trata de un alquiler: contrato, rentas impagadas y comunicaciones recibidas.
En Vigueras y Carrillo Abogados revisamos la documentación de la adquisición y las posibilidades jurídicas de recuperar la posesión. Puede solicitar una cita.
Para la adquisición de créditos hipotecarios, consulte la guía de CessioCapital. Si le han vendido su hipoteca y consulta como deudor, dispone de otra guía sobre sus derechos frente al nuevo acreedor.
Fuentes oficiales
- RDL 29/2026: artículos 1, 2, 4 y 5 y disposición transitoria segunda.
- Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 22.
Información jurídica general. Cada adquisición o procedimiento requiere examinar su documentación.
