Nulidad de los gastos de constitución de la hipoteca.

Le ayudamos reclamar los costes de formalización del préstamo hipotecario.

En fechas recientes, el juzgado de primera instrucción número 6 de Granollers (Barcelona) ha sentenciado a BBVA a devolver los costes de formalización de los préstamos hipotecarios a una de sus clientas, sentando precedente al respecto y amparándose a su vez en una sentencia anterior del Tribunal Supremo. Así, no solamente la polémica cláusula suelo es condición considerada abusiva para el consumidor.

Las entidades bancarias obligaban a sus clientes a asumir los gastos de constitución de las hipotecas, cuando era el propio banco quien debía hacerles frente. Algunos de estos gastos son la factura del Registro de Propiedad, la factura de la notaría, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la factura de la gestoría o la factura de tasación del inmueble.

Si desea reclamar los costes de formalización de su préstamo hipotecario, póngase en manos de un abogado especializado en la materia. El equipo de Vigueras y Carrillo Abogados le ofrece el más fiable asesoramiento jurídico y la mejor representación legal en todo lo referente al derecho bancario.

Al igual que en el caso de la cláusula suelo, el interesado en conseguir la nulidad de los gastos de constitución de la hipoteca debe acudir a los tribunales. En Vigueras y Carrillo Abogados nos comprometemos a acompañarle y asesorarle en todo momento del proceso. Contacte con nosotros y haga una consulta sin ningún tipo de compromiso.

¿Qué es una hipoteca?

Antes de hablar de las nulidades de los gastos y costes asociados a las hipotecas, es necesario ponernos en contexto. En este sentido, debemos entender que una hipoteca es un derecho real que se constituye sobre un inmueble para garantizar un préstamo.

Se dice que es un derecho real, pues se hace parte del derecho de propiedad sobre el inmueble, afectando la capacidad del propietario de disponer del mismo. Precisamente por esa característica, se acude a la hipoteca como el mecanismo ideal para garantizar un préstamo, pues en caso de incumplimiento, el acreedor tiene la libertad de ejecutar la hipoteca sobre el bien hipotecado, con lo cual el mismo puede pasar a remate judicial.

Gastos de constitución

Para que la hipoteca pueda constituirse válidamente sobre un inmueble, además de estar debidamente suscrita por las partes, debe quedar debidamente registrada. A esto se le conoce como formalidad registral y es requisito esencial para su validez.

Por su parte, el quedar inscrita en el correspondiente registro de la propiedad, acarrea que la hipoteca conlleve consigo una serie de gastos registrales y de redacción de documentos. Ahora bien, en todo caso tales gastos deberían correr por cuenta de aquel en favor de la cual se constituye la hipoteca o, al menos, en un pago de mitad y mitad para las partes.

No obstante, ha sido práctica común y reiterada de las entidades bancarias el trasladar tales gastos a los tomadores, generando así gastos indebidos y evadiendo sus responsabilidades de asumir costes.

Nulidad de cláusulas abusivas

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha señado que aquellas cláusulas que trasladen en exclusiva los gastos hipotecarios al particular o tomador son nulas. Ahora bien, es de recordar que en la esfera jurídica las nulidades no ocurren de pleno derecho, sino que en la mayoría de los casos deben ser declaradas en cada caso particular por un juzgado.

Esto significa que, si bien los bancos deberían evitar incorporar este tipo de cláusulas en los contratos hipotecarios, en aquellos casos que lo hagan y el particular los suscriba o en aquellos ya suscritos, deberá solicitarse la nulidad de la cláusula, mediante un procedimiento bastante sencillo ante tribunales.

Una vez obtenida la declaratoria de nulidad, el particular tendrá derecho a la devolución de las cantidades pagadas en virtud de tales cláusulas.

¿Cómo reclamar los gastos por cláusulas hipotecarias abusivas?

Lo primero que se debe tener en cuenta es que, para proceder a la reclamación, primero hay que constituir las pruebas necesarias, esto es:

– El instrumento en el cual reposan las condiciones de la hipoteca, es decir el contrato suscrito.

– Recibos o avales de donde consten los pagos realizados.

Una vez se cuente con estos documentos, se deben realizar las siguientes diligencias:

– Acudir a la agencia de la entidad bancaria que corresponda. En tal oportunidad, se deben consignar los documentos antes mencionados, además de una carta explicativa en la que, a su vez, se solicite la nulidad de la cláusula y reembolso del cobro indebido.

Ante esta solicitud, el banco contará con sesenta días para dar su respuesta. En caso de que la respuesta no se produzca o la misma sea negativa, se dará por cerrada la posible negociación con el banco.

– En caso de negativa o falta de respuesta, se deberá acudir al Banco de España. En tal sentido, esta entidad deberá analizar la denuncia presentada, a la que igualmente se deberá acompañar la documentación del supuesto anterior.

Por su parte, el Ente Emisor contará con cuatro meses para dar su correspondiente respuesta.

En paralelo a esta denuncia, es el momento ideal para interponer la correspondiente demanda de nulidad en contra del contrato que contenga la cláusula abusiva y solicitar de resarcimiento patrimonial. Si tiene dudas sobre este aspecto, no dude en contactarnos. Nuestro equipo de profesionales estará siempre dispuesto a prestarle la mejor asesoría en materia hipotecaria.

¿Cuándo comienza a correr el lapso para demandar la restitución de las cantidades?

Sobre este particular no hay un criterio pacífico o reiterado, en este sentido se pueden indicar que en la actualidad existen varios criterios sobre la prescripción para reclamar la devolución de cantidades de dinero relacionadas con nulidad de cláusulas hipotecarias, veamos los más destacados:

El primer criterio es que se puede reclamar la devolución de cantidades de dinero, hasta cinco años después de la sentencia que declare la nulidad de la respectiva cláusula.

El segundo criterio es que se podrá reclamar dentro de los cinco años posteriores a la sentencia del 23 de enero de 2019 del TS que declaró el deber de conocer la nulidad de las cláusulas abusivas hipotecarias.

Existe también un criterio, cada vez más aislado, el cual propone que la prescripción comenzará a correr a partir del momento en que se suscribió el contrato que contiene la cláusula abusiva.

Ahora bien, para conocer el lapso exacto del cual dispone para realizar su solicitud, no dude en contactarnos.

¿Qué cantidades se pueden obtener?

En principio, el acuerdo de nulidad suele establecer que los gastos de registro de este tipo de hipotecas deberían correr en un 50-50, es decir a mitad por el tomador y el banco. En consecuencia, se debería obtener la devolución de al menos la mitad de los gastos registrales en que el particular incurrió. No obstante, se debe recordar que, en sus prácticas abusivas, los bancos suelen incorporar otras cláusulas como cobros por apertura de cuentas u otros derivados a la tramitación de crédito.

En todo caso, todo cobro indebido será sujeto a devolución.

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