Debido a la situación económica que presenta España y otros países del mundo, a raíz de los diferentes hechos que han afectado la vida cotidiana (como la guerra y el covid), muchas personas pueden estar a punto de perder su hogar. Esto sucede, porque los ciudadanos cada vez se endeudan más, viéndose imposibilitados de cancelar las cuotas de préstamos hipotecarios a las entidades bancarias.
Ahora bien, actualmente existen muchas cláusulas abusivas por parte de las entidades bancarias, donde el consumidor se ve afectado de tal manera que las posibilidades de pagar a tiempo son casi nulas. Así, se crea la oportunidad de que un juez ordene la suspensión temporal de una subasta hipotecaria. En el caso que te interese leer más, en este artículo analizaremos el régimen legal actualizado de la paralización de las subastas en España.
¿Qué es una subasta judicial?
La subasta judicial ocurre cuando un juez mediante un proceso judicial, ordena la venta de bienes inmuebles o muebles de una persona que ha incumplido un pago. Ello, con miras a obtener fondos, para poder pagar la deuda que ha acumulado el propietario de dichos bienes, y poder compensar a las entidades a las cuales les debe.
Hay que destacar que este proceso es regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). A su vez, la venta de bienes se puede realizar de forma presencial o electrónica. Todo esto, tiene que ser llevado a cabo por profesionales transparentes que se apeguen a la legalidad del proceso.
¿Cómo se puede paralizar una subasta?
Hay casos donde puede existir una suspensión temporal de una subasta; uno de ellos es que se descubra un error en el procedimiento de la subasta. En este caso, un juez tiene la potestad de aplazar la subasta o anularla, en el caso de que se trate de un abuso contra el ciudadano afectado, por ejemplo, una cláusula abusiva por parte de una entidad bancaria.
Así, en la LEC, se han modificado distintos apartados, para que las ejecuciones de subastas sean más justas y puedan ocurrir en casos muy concretos. También les otorga a los afectados, oportunidades para demostrar que fueron expuestos a normas abusivas o corrupción en el proceso.
¿Por qué se puede suspender una subasta?
En la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el artículo 695, se pueden encontrar las causas por las cuales puede haber una oposición a la orden de subasta por parte del procedimiento. Ahora, las personas interesadas en la subasta, pueden solicitar una suspensión si hay motivos legales para ello.
Error en el procedimiento de la subasta
Para suspender la subasta temporalmente, se pueden alegar defectos en el procedimiento o falsa legitimidad del ejecutante. También se puede alegar pueden existir errores en la publicación de la subasta, mala notificación a los interesados, cláusulas sin analizar, mal procedimiento, entre otras situaciones, donde se puede ordenar la paralización de la subasta.
Reactivación del crédito regulado
Este apartado puede leerse en el artículo 693.3 de la LEC y señala la situación en donde los deudores hipotecarios pueden pagar las cantidades correspondientes a las cuotas que se vencieron y se indican en la demanda impuesta por la entidad que consolidó el préstamo. Para que esto sea aceptado, se tiene que responsabilizar el deudor, pagando los intereses que causó la demora, impagos que se hayan producido a través de ese tiempo y el cálculo de las cuotas abonadas.
Causa penal o hecho delictivo
El deudor hipotecario puede suspender la ejecución de la subasta en el caso de que haya un hecho de apariencia delictiva, es decir, si se manipuló alguna información, existe una falsedad del título, entre otros casos, donde el Ministerio Fiscal aclarará el caso con ambas partes (deudor y acreedor), para determinar si hubo una causa criminal o no. Para aquellos casos donde exista un hecho ilícito, se podrá hacer una demanda donde el acreedor tendrá que pagar por daños y perjuicios al deudor.
A modo de ejemplo, pueden considerarse abusivas las cláusulas suelos, cláusulas de vencimiento anticipado, gastos de hipoteca, intereses de demora abusivos, entre otras cláusulas que se oponen a la moralidad de un asunto legal. Si se realizó este tipo de acto, se puede lograr una paralización de subasta.
Por su parte, los organismos defensores del deudor principal, pueden lograr una paralización temporal del procedimiento de ejecución hipotecaria, si se realiza la demanda contra algún aval abusivo. Sin embargo, si no existe una resolución firme para acreditar dicho aval, no se podrá realizar una sentencia firme para anular la subasta de bienes.
Características de la subasta judicial
Este tipo de subastas no se realizan porque sí, para que se pueda realizar se requiere de algunas condiciones. Dentro de los principales requisitos encontramos:
❶ Que exista una resolución judicial firme para poder ejecutar la deuda, también denominado como “procedimiento de apremio”.
❷ Los bienes tienen que ser evaluados y embargados, para poder subastarse, es requisito tener un inventario de dichos objetos.
❸ Los bienes que entrarán en la subasta, tienen que representar la totalidad de la cantidad reclamada para pagar la deuda, no debe ser más, ni menos.
❹ Todo el proceso se realiza en un solo paso, no puede realizarse en subasta sucesivas. Así que, en una sola subasta, se tienen que vender todos los bienes disponibles.
❺ Existe una regulación para la subasta de bienes inmuebles, por lo que dicho proceso tiene que estar apegado a ella.
¿Cómo suspender una subasta?
Por último, existen otras formas para satisfacer una deuda y poder suspender la subasta en su totalidad. Por ejemplo, está el caso donde se entrega bienes inmuebles o muebles directamente al ejecutante, logrando pagar la cantidad establecida en el comienzo.
Si hay otra persona interesada en adquirir la deuda (pues le interesan los bienes que se van a subastar), puede realizar una negociación para librar de la deuda al ejecutado. También, puede haber una subasta administrativa, diferente a lo que es una subasta judicial.
La última opción, es una subasta privada, donde existen ciertas condiciones acordadas entre las partes correspondientes. Este tipo de acciones suelen ser fructíferas para ambas partes. Por estos motivos, es importante contar con un equipo de abogados como Vigueras & Carrillo.
